日期：2016-1-13（原创文章,禁止转载）
对国土部2010年住房用地供应计划的评论
行业近况:国土资源部今日公布了2010年的住房用地供应计划,2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷,同比增幅超过135%,其中保障房用地供应为2.45万公顷,棚改房用地为3.66万公顷,中小套型商品房用地为8.04万公顷,三类用地供应合计占到了2010年全国总供地计划的76.6%。
評論:土地供給力度超出預期:此次計劃住房土地供應面積達到18.5萬公頃,是去年住宅用地實際完成供應數7.67萬公頃的2.41倍,其中計劃用于解決低收入住房困難家庭的住房用地占住房用地總量的比重達24%,這次的土地供應指標安排超出我們預期,也顯示出國家在促供給上的決心,在中長期抑制住房價過快上漲的可能性也更大。
更加注重结构性调整,强调保障,不忘市场:此次计划供地的一个特点是,计划供应保障房用地大幅增长,将有效满足全年保障性住房用地需求,同时中小套型商品房供地也大幅增加。2010年供地计划中,经济适用房用地达1.74万公顷,与去年实际供地相比增加79%,廉租房用地供应则达0.71万公顷,与去年实际供地相比增加472%,而2010年政府在保障性住房(含廉租房和经济适用房)上建设任务是300万套,以套均60平米,09年招拍挂出让土地平均1.7左右出让容积率计算,仅需1.1万公顷土地供应,目前的供地计划将充分满足保障性住房用地需求,同时我们注意到普通商品房用地8.04万公顷的供地安排也超过了2009年全年建设用地的总供应量,政府在源头上结构性调整,满足中低端保障性需求以及促进自住型需求住房消费的思路更加明确。
此次調控的效果將會更明顯,房價漲幅將趨穩:結合14號出臺的更加差異化信貸政策來看,政府還是秉承“低端有保障,中端有市場,高端有限制”的調控思路,短期用信貸抑制投資性/投機性需求,中長期通過大幅增加土地供給,特別是中小戶型商品房和保障性住房供給來抑制房價,我們認為土地供應的增加是解決房價過高問題最簡單有效的辦法,此次土地供應指標的大幅度增加意味著未來兩到三年供給的快速釋放,與此同時,國家出臺的抑制投資和投機需求的政策雙面合擊下,房價泡沫將會明顯得到抑制。
利好全國布局、周轉型開發商:綜合14號國務院會議精神來看,近期政策調控在土地市場方面突顯出兩大新趨勢,一個是加大供給,特別是保障房用地供給,另一個是通過土地出讓方式上的改革來遏制地價上漲,進而平抑房價,近兩年土地市場熱度將得到有效抑制,開發商獲得土地難度在減小,同時也能夠從源頭上擠壓房地產市場泡沫,這也就意味全國布局有品牌、需要依靠每年持續拿地、以周轉取勝的開發商將受益。
投资建议:目前来看,近期接连三天的政策出台力度之大,涵盖之广应该是超出市场预期的,而后续各地方政府和相关部门的配套政策仍需观察,短期内股价依然面临下行的风险,往后看,随着下半年房地产市场进入整固期以及政策调控预期的平息,我们预期地产股票将有较好表现。我们维持现在买房子不如买房地产股票的判断不变,中长期投资者可以逢低介入、耐心持有。
